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论预购商品房预告登记制度和合同备案制度的价值重合与再建

江苏省不动产登记 2018-06-21 21:07:55

作者单位:无锡市不动产登记中心

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预告登记作为物权法确立的一项登记制度已经正式运行十余年,在这些年中,实际主要运用于预购商品房的转移和抵押之中,预告登记也往往因按揭贷款而发起,主要针对因贷款而发生的抵押权预先进行登记,而对于不通过按揭贷款、全款付清的购房者一般没有申请预告登记的需求。这么多年来预告登记的作用备受关注,对其效力也发生着诸多争议,导致其社会价值也受到颇多质疑。

商品房买卖合同备案是对房地产开发销售管理的行政制度,来源于我国的商品房预售制度,随1995年我国城市房地产管理法出台而建立与实施。随着房地产管理法的深入实施和房地产市场的不断发展,各地商品房合同备案范围呈扩大化趋势,即覆盖了预售和现售商品房,而且逐步采取了网上签约自动备案方式,通过网络化达到即时签约即时公示。

预购商品房转移预告登记的现实需求并不强烈的主要原因在于我国实施预售合同备案制度,实践证明两种制度价值存在高度的重合。就预购商品房领域,比较这两种制度,可以明显发现他们存在共同的目的和社会价值,即目的在于债权公示以防止一房两卖等侵犯债权人利益,社会价值在于维护房地产交易安全,保护购房者权益。物权法第20条规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。作为预告登记的权利人——购房者,在签订购房合同、先行支付房款后取得相应债权,由于房屋未竣工不能申请不动产登记,无法取得物权,办理预告登记为保障将来取得物权,对抗卖房人的处分行为。也就是说当卖房人一房两卖时,预告登记的权利人有优先取得物权的权利。城市房地产管理法第45条规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。但该法律并未规定备案的效力和不备案的后果,由于当时房屋登记和商品房合同备案都属于房管部门的职能,因此,房屋登记都以备案的合同为前提条件,合同备案与房屋登记密切关联,在没有建立预告登记制度的时代,合同备案在许多地方已经起到了防止一房两卖的积极作用,当一房存在多份买卖合同时,房屋登记往往优先采用备案的合同。

随着合同备案从手工走向网络自动生成,合同签订由手工签订走向网上签订,其即时公示功能进一步增强,从而也进一步降低了预购商品房预告登记的申请欲望。合同备案最大的效用是向大众公示了哪些是已售房源,哪些未售,哪些不可售,当公众明知房源已售仍然私下与开发商签订买卖合同的,则这种利益法律不予保护,仅保护已备案合同的购房人利益;当公众不知房源已售也不知存在备案制度的前提下与开发商签订买卖合同,则合同虽然有效,但后期无法获得物权。但是,在当前法律环境下,合同备案既不影响合同效力也不产生债权的优先性,只是由于政府的强制管理导致合同备案成为开发商必须遵照办理的事项。同时还应当认识到优先权的保护是民事权利的自由设定,而且需要公示,或者由于有特别的弱势利益群体需要保护而强行规定。在有了预告登记制度后,不可能再有民事立法赋予备案公示的效力,买房者较不买房者,难以上升到需要特别的人权保护。

由于商品房买卖合同备案实际所产生的效用,在其与预告登记制度的并存的情况下,购房者会错误地认为备案即预告登记,而且司法界对于合同备案的认识也有较大差异,有认为备案具有公示作用而保护其物权效力,有认为备案只是行政措施不具有对抗效力。两种不同制度带来了诸多的混淆,导致难以真正发挥出其各自应有的价值。在制度的设计上如何更合理、更能发挥其社会价值就需要深入思考。考察这两种制度的运行情况,结合社会需求,可以将预售商品房备案制改进为商品房楼盘管理制,并且进一步强化预告登记制度,从而减少合同备案与预告登记两种制度的交叉重叠。

以全楼盘管理更能达到规范销售的目的。

就商品房整个销售周期而言,签订商品房合同仅是其中一个环节,在签订正式买卖合同之前可能签订定金合同、意向书等销售行为,目前仅对商品房预售合同规定备案制度,将使全楼盘管理的范围相当受限,从规范开发销售和掌握市场供求关系的角度,不仅应对预售合同,还应对意向签约、现售、未售房进行全过程监管,从而拓宽了合同备案范围,更全面地做好事中、事后的监管。

预告登记制度的建立能够更好保护购房者的合法权益。

在我国商品房预售合同备案制度是先于预告登记制度而建立,其着眼于规范开发商的预售行为,在购房者尚无法申请转移登记的情况下,防止开发商“一房两卖”“既卖又抵”等侵犯购房者权益,要求开发商主动将已售的情况报房屋交易主管部门备案。因此合同备案是行政措施,虽然事实上具有公示的效能,但法律上不承认。随着我国法治进程的加快,2007年迎来了物权法的出台,预告登记制度是物权法确立的重要制度,明确了只要买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。事实上这一制度也是与我国的商品房预售制度有着重要的关系,着力点是从购房者自我保护权益。预告登记制度在保护私权利的同时也能够达到维持交易安全的目的。因此,就法律层面而言,在后法作出的制度规定能够替代前法作出的规定时,可以完全适用后法确立的制度,让后法发挥出更积极的作用。

预告登记制度可以适用于商品房买卖各阶段的权利保护。

城市房地产管理法试图通过行政管理来保护购房者权利的出发点是好的,但从规范权力行为角度出发,合同产生的债权保护应当尊重购房者意愿,即由购房者申请预告登记予以保护。城市房地产管理法仅规定商品房预售合同实行备案制,对于意向书、定金合同、现售合同等均未作要求。例如,意向书签订时购房者也会支付一定的购房款以保证此房不被其他人所购买,为了及时公示此意向行为,可以申请预告登记。又如现售房屋也可能分期付款不能即刻申请房屋所有权登记,则可申请预告登记以期在约定条件成就时转为所有权登记。由此可见,预告登记可在商品房销售的各个节点发挥保护购房者权益的作用。

楼盘管理和预告登记是不同的职能,应有效对接。

楼盘管理是行政管理,具有强制性,而预告登记是行政确认,通常依当事人申请而为,因此两种制度属于不同的管理范畴。上世纪九十年代全国多数地方实施房、地分别登记,因此城市房地产管理法规定开发商应将预售合同向房产和土地主管部门备案,但开发商往往仅在房产管理部门进行合同备案,这也是商品房特有属性决定的,即对于共用宗的商品房是以地随房走的原则被社会大众所认可。如今我国实行不动产统一登记,其根本目的要实现房地一体化登记,同理,楼盘管理也应整合由一个部门实施,目前在交易管理职能与登记职能分离的地方,则由房产管理部门行使这一职能较妥,因为楼盘管理与商品房预售许可管理息息相关。尽管楼盘管理与不动产登记分属两个部门,但为防止信息重复建设、系统孤立存在、增加市场风险、增多申请人手续,楼盘管理系统应与不动产登记系统无缝对接。

预告登记制度相对而言更适应于不断走向成熟的房地产市场。

签订合同是民事双方行为,不宜过多介入行政干涉。当房地产市场走向成熟阶段,开发商诚信体系已经建立,购房者越趋理性,此阶段变行政监督为市场主体自我约束,签订合同这种民事行为不再介入行政干涉,则在有预告登记制度的前提下,合同备案制度自然可以不复存在。

提高预告登记申请的便捷度和认可度。

预购商品房预告登记与合同备案的根本区别之一在于申请主体不同,预告登记由债权人即购房人主动申请,而合同备案是开发商接受行政管理的要求,一旦取消合同备案制度,则应为购房者申请预告登记提高便捷度,随着当前网上申请服务的普遍开展,到时完全可以在签约时就对有申请预告登记需求的用户开放网上申请通道。也只有在合同备案制度消失后预告登记申请的需求才会大量释放

强化预告登记的法律效力。

物权法建立预告登记制度根本目的在于保障交易安全,保障购房者将来顺利取得物权。当然这一制度保护的是正当的购房行为,即只要是支付了房款,但由于开发商的原因造成房屋不能交付、尚在建设中、竣工手续不齐全等导致购房者暂时无法办理转移登记,则其债权可以由预告登记制度予以保护。在取消合同备案制度后,如果登记条件未成就,预告登记将充分发挥其作用,其具有的债权的保全效力、债权请求权的优先性、顺位保证效力应得到强化。当前之所以贷款银行在抵押预告登记阶段仍要求开发商提供阶段性担保,就是因为对抵押预告登记的效力具有相当的争议,有些法院判决认为银行预抵押权与其他债权具有同等的顺位,不认可以上法律效力,这样类似的判决结果导致银行对抵押预告登记效力失去信心,要重振其信心,则必须强化预告登记的效力:一是债权的保全效力合同债权本身不具有对抗第三人的效力,但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示,这样,预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内,处分行为不发生效力,从而使债权的请求权得以保全。二是债权请求权的优先性经过登记得以公示的债权是否应该优先于未经公示的优先权如建筑工程价款优先权呢?根据最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复观点,只要购房者交付了大部分房款后,承包人的工程价款优先受偿权不得对抗购房人,因此经预告登记的合法债权得到了公示,更应当优先保护。三是顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列,并按照该顺序为每一个债权确定一个实现物权的顺序。当预告登记推进到物权登记时,不动产权利的顺位不是依物权登记的日期确定,而是以预告登记的日期确定。如抵押预告登记后又发生预查封登记的,则预抵押权优先于预查封债权,在转现登记时,如果预抵押权和查封登记的债权依然存在的,抵押权依然排列在查封之前。


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